SNP.by
Регистрация Вспомнить пароль
Очистить

Помощь посетителям

проверенные компании 


Все самое интересное  Дата публикации: 27 марта 2013 г. Версия для печати

Читайте больше на страницах нашего сайта

Что определяет стоимость здания?

Что определяет стоимость здания?







Как экономить на покупке жилья? Купить квартиру можно недорого.

Хотите знать за что вы платите при покупке жилья? если да, то тогда вперед, читайте и знайте.

Стоимость одного метра квадратного жилой площади, на сегодняшний день, даже в социальном жилье, составляет не малую сумму, не говоря уже об элитной недвижимости. Но ведь соц. жилье рассчитано на доступность. Для того что бы каждый житель города мог позволить купить себе квартиру, необходимо значительное снижение стоимости жилья, что сделать крайне сложно, но при желании вполне возможно.

Экономить в первую очередь, необходимо упрощая технологии, уменьшать трату времени на бюрократические проволочки, избегать ошибок, потери ресурсов, продавать жилье уже на стадии строительства, главное при этом не экономить на качестве и эстетике здания.

В стоимость 1 кв.м. включается абсолютно все, что хоть как-то было связанно с ним до начала строительства и после. Уже с самой задумки о возведении дома, дальнейшая цена начинает формироваться, увеличиваясь как снежный ком, катящийся по наклонной с риском разбиться о кочку, разрушив мечты предпринимателей, заработать кучу денег на недвижимости.

Этапы по созданию жилого дома имеют примерно следующую последовательность, которая в жизни может меняться, путаться, повторяться многократно по замкнутому кругу, постоянно увеличивая дальнейшую стоимость:

1. Возникновение у предпринимателя идеи для заработка на продаже недвижимости, или необходимости у государственных структур в создании жилья для нуждающегося населения.

2. Поиск земельного участка, с выяснением всех его особенностей, в том числе обследованием грунтов.

3. Создание примерного эскиза здания, с предположительно составленными экономическими показателями и поверхностно подсчитанной ценой.

4. Поиск инвесторов, подрядчиков.

5. Покупка или аренда земельного участка, стоимость которого постоянно растет.

6. Оформление документации на разрешение строительства.

7. Бюрократические проволочки, на всех этапах, в огромных количествах.

8. Проектирование с согласованиями, состоящее из нескольких стадий:

Э, А(П) ,Р(АР). Сразу начинаются разногласия всех со всеми, так как ожидания о невероятно выгодном предложении начинают разрушаться, огромные сроки уходят только на состыковку «хотелок» заказчика с реальными возможностями. Если не были приняты меры по изучению площадки строительства на первых этапах, в ходе обследования грунтов участка, мечты могут рухнуть как карточный домик, принеся только затраты.

В проектирование включается также добыча разрешительной документации на подключение к городской инфраструктуре, или создание новой, прохождение экспертиз и прочих инстанций.

8. Стройка, от организации строительной площадки, до возведения здания, выявляется много нестыковок, ошибок, срываются сроки поставок строительного материала, проблемы в кадрах и прочие нюансы не дадут заскучать.

9. Подвод инженерный коммуникаций с согласованиями, проходит почти гладко на стадии проектирования и вызывает кучу проблем ближе к началу строительства. Эти работы выделены отдельным пунктом, по особо затратной причине. В лучшем случае, все городские сети подходят по мощностям для строящегося дома и не вызывают особых проблем, в худшем, несоответствие может вызвать переделки глобального характера.

10. Сдача дома в эксплуатацию, длящаяся бесконечно, на этом этапе появляется множество сюрпризов, которые несут ценовой отпечаток.

11. Продажа квартир, этот пункт может быть расположен в любом месте списка даже в самом начале, являясь крайне заманчивым предложением для потенциальных жильцов на начальном этапе, может превратиться в ад к моменту заселения. Для тех, кто продает недвижимость, очень важно избавиться от квартир поскорее. В Беларуси, цены на социальное жилье могут регулироваться властями, что очень хорошо для покупателей. По этой причине все, кто хоть как-то участвовал в строительстве, могут терпеть убытки из-за пустующих квартир, а пустовать квартиры могут в большом количестве, но продавец в любом случае найдет способ взыскать неустойку.

10. Инфляция играет свою роль не менее важную в определении стоимости м2. 

Цены на жилье можно изучить тут  жмите на ссылку.

проектирование

Все эти пункты в той или иной последовательности и мере, являются формирователями  цены. В следующих статьях более подробно будут рассмотрены некоторые из них, с возможными вариантами устранения негативного воздействия на стоимость жилой площади.


Какие сегодня применяют способы экономии? 

На сегодняшний день, при создании любого жилого дома, экономия происходит на спичках, упуская из вида по-настоящему крупную трату средств.

Мечты предпринимателя и инвесторов, именно с них начинаются проблемы глобального характера. Часто люди, которые решают заняться заработком на недвижимости, очень поверхностно представляют, в какое болото они могут влезть, и по этой причине не боясь, идут вперед.

Приведу пример относительно критической ситуации, с очень поверхностным описанием.

Приобретение участка, проходит по критерию «О! это цент города, наверное, тут квартиры разойдутся как пирожки». В любом случае, про состав грунтов, возможность подведения инженерных сетей, затеняемость окружающей застройки, думают всегда после. Про экономию если и думают то только так - «Вроде земля не дорогая, нужно брать».
«Город», потирает руки в предвкушении появления нового красивого дома и даже способствует ускорению процессов оформления документации. Теперь не нужно будет тратить бюджетные деньги на благоустройство пустующей территории, это сделает инвестор.
Для привлечения инвестиций, предприниматель не заботится о том, на сколько осуществим тот или иной проект, привлекая к созданию концепций, любителей пофантазировать, созданные ими воздушные замки, стоящие на воде с заоблачными экономическими показателями, радуют инвестора, но расстраивают профессиональных проектировщиков, которые это будут разгребать.

Как пытаются сэкономить заказчики, если судьба оказалась благосклонна, здание удалось в многократно урезанном, измененном виде, посадить на купленный участок земли, и даже грунты оказались вполне хорошими для постройки дома? Очень просто, по ходу проектирования, уже роется котлован, завозится строительный материал, и не исключено что возводится фундамент, по наброску о котором все забыли. Проектная группа в ужасе пьет валерьянку, понимая, что дом строится быстрее, чем чертится. Начинается экономия на сроках проектирования. О качестве проекта никто не думает, документация на строительную площадку идет не полным объемом, часто не соответствуя, пришедшей ранее, главным человеком становится прораб, от него зависит конечный результат этой вакханалии. Экономия идет за счет покупки дешевых материалов, оборудования и найма плохо обученной рабочей силы, задержке денежных выплат.

Невзирая на все принимаемые ранее меры, бюджет начинает испаряться невероятными темпами. Возникает вполне оправданная идея, о необходимости начинать продажу квартир, для предотвращения банкротства или выхода в плюс. Квартиры могут расходиться хорошо, в таком случае все пройдет по плану без убийственных изменений в проектах и невероятных способов экономии.

При вялых продажах и поступлениях средств, экономия может коснуться фасадов и эстетики здания. Все декоративные элементы убираются, превращая дом страшную коробку. Качество конструкций падает до ужасающего минимума. Скапливаются долги перед рабочей силой. Деньги идут на закупку строительных материалов и оплату труда прораба.

Если продажи квартир не пойдут, то по окончанию средств, стройку придется заморозить, до привлечения новых инвестиций, или возобновления продаж. Во время простоя объекта, его цена только растет, а состояние ухудшается.

В конце, при сдаче здания в эксплуатацию, жильцы получают ужасный курятник. Большинство из покупателей, не будут возмущаться качеству выполненных работ, а заселятся и будут бесконечно делать ремонт.

Такой ситуация является результатом экономии на:

1. Цене участка под застройку
2. Сроках проектирования и строительства.
3. Квалификации подрядчиков, исполнителей.
4. Качестве материалов и конструктивных элементов.
5. Урезании архитектурных решений

недостаток финансирования

долгострой согласования



 Такие решения для экономии средств не приемлемы. 

Лучшие способы экономии.


Только для профи, или инвесторов!

Скажем откровенно, тем людям которые хотят купить квартиру дешево, дальше читать смысла нет, так как написанное ниже, только для проектировщиков.

С чего начинается экономия на производстве метра квадратного.

В первую очередь с покупки участка или его аренды. Предприниматель должен всегда обращаться за консультацией к компетентным лицам в вопросе выбора участка под строительство, если такой возможности нет, то необходимо помнить следующие основные критерии, которые будут влиять на уменьшение итоговой стоимости жилья.

1. Окружающая застройка, чем рациональнее с учетом инсоляции, располагаются окружающие жилые массивы, тем выше здание можно возвести, с большим числом квартир. Общественные, административные и производственные здания, влияние практически не оказывают, за исключением пожарных разрывов. Примером может служить точечная застройка смешанная с ленточной.

2. Инфраструктура – подвод и мощность инженерных коммуникаций, дорожное сообщение. При уже готовой канализации, водопроводе и теплотрассе, остается к ним только подключится, добыв необходимые разрешения. Также обстоят дела и с дорогами.

3. Грунты - влияют на самую важную часть в здании – фундамент. Хороший состав грунта, возможно, поможет избежать различных затратных мер на усиление фундамента, таких как сваи или дополнительная подсыпка. Не нужно скупиться на обследование грунтов, и заключения после геологических изысканий.

После удачно приобретенного участка, наступает этап полноценного создания проекта. Выбирать проектную организацию желательно по уже построенным зданиям (портфолио), которые представляют собой не памятники архитектуры, а рабочие и функциональные жилые дома. Нужно оценивать время, затраченное на их реализацию, какие проблемы встречались и как они были решены. Главное у проектировщиков должен быть опыт по реализации экономически выгодных конструктивных, архитектурных решений. Характеризуется этот показатель ориентировочной стоимостью 1кв. м жилой площади, без учета затрат на фундамент и наружные работы включая инфраструктуру. В стоимость жилья, входят площади общего пользования, конструктивные элементы, даже подход к применению строительного материала, поэтому очень важна оценка потенциального проекта. Для сравнения возможностей подрядчиков, можно объявить тендер, или заказать подсчет цен по эскизу, у нескольких организаций, после чего выбрать оптимально выгодный вариант, главное отсеять заоблачные обещания. Суммы дальнейшей экономии будут очень высоки.

Впоследствии сроки на создания проекта должны быть тщательно продуманные совместно с проектной группой.

Строить можно начинать, после пройденной экспертизы, также разумным решением будет начало продаж квартир. Все это желательно делать после прохождения экспертиз, так как изменения в проекте уже маловероятны и не рациональны. Ни в коем случае продажу квартир нельзя осуществлять по эскизному проекту, покупателей ждет куча разочарований, а предпринимателя судебные процессы.

Для поиска строительного подрядчика, необходим тендер. Выбор должен пасть на самых продвинутых создателей домом в техническом плане.

Важным фактором экономии, будет жесткий и постоянный контроль качества проводимых работ. Правильная организация строительных процессов, постоянное снабжение качественным строительным материалом, наем квалифицированных рабочих, позволит сэкономить на скорости возведения здания и после успешной сдачи в эксплуатацию, позволит избежать дополнительных работ по устранению недочетов.

Все эти, затратные на первый взгляд, методы, позволяют экономить значительные деньги, а главное время. В итоге, предприниматель, инвестор, покупатель, останутся довольны, так как получаю то что хотят.

Просмотров:2874 / Время:08:15

Внимание! Нарушение авторских прав в отношении наших материалов отслеживается. Копирование информации разрешено только с размещением индексируемой ссылки на наш источник.

Читайте больше на страницах нашего сайта

<script>